José Luis Gil Romero

El presente artículo tiene como premisa analizar una reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 21 de febrero de 2018 cuyo objeto es la inscripción de la venta de la finca que hasta el momento venía a constituir la portería de un edificio, para lo cual entendemos que resulta imprescindible discernir entre los distintos elementos de que se compone la propiedad horizontal al depender de ello el procedimiento a seguir.

Los elementos privativos, de acuerdo con el art. 396 del Código Civil (CC), son “aquellos pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública”. La propiedad de uno de ellos otorga a su titular un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, definidos en el mismo precepto son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, considerando como tales (citamos algunos) el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, el portal, las escaleras o las citadas porterías.

Asimismo, como una especie de categoría intermedia, distingue la doctrina a partir del art. 4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) los denominados elementos procomunales que son aquellos elementos privativos que aparecen contemplados como tal en el título constitutivo de la propiedad horizontal pero afectos al beneficio o utilidad común, debiendo fijarse en el mismo la cuota de participación de cada propietario.

De esta forma, volviendo a la transmisión de la portería de un edificio, habrá que ver cómo aparece configurada en el título constitutivo para ver cuál de los siguientes procedimientos ha de seguirse de manera previa:

A. Si es un elemento común, este deberá ser desafectado, esto es, convertirlo en un elemento privativo más. De acuerdo con el art. 17.6 LPH, exige previo acuerdo adoptado por la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Posteriormente, dicho acuerdo habrá de ser elevado a público para ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

B. Si es un elemento procomunal, estaríamos frente a un auténtico elemento privativo sujeto a un régimen de copropiedad en proindivisión por parte de los vecinos y, como tal, prevalece frente al interés común de estos expresado mediante la Junta de Propietarios. La consecuencia práctica de esto es que debe constar de forma individualizada el consentimiento de cada copropietario.

En este último supuesto se encuadraba la portería del supuesto de hecho conocida por la Dirección General y, por ello, determina que al afectar al contenido esencial del derecho de dominio, resulta imprescindible “el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes (…) el cual habrá de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad”.

En conclusión, si el elemento es procomunal, no podrá inscribirse la modificación del título constitutivo si no se ha otorgado, reiteramos, individualmente por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos. Por el contrario, si aparece configurado como un elemento común más, bastará elevar a público el acuerdo adoptado en Junta por unanimidad de los propietarios que representen a su vez el total de las cuotas de participación.

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Este es mi criterio, salvo mejor opinión fundada en Derecho, no sirviendo el mismo como asesoramiento jurídico.