Subrogación sobre una hipoteca con cláusula suelo

Subrogacion

 

Eduardo Gutiérrez Beuster

En anteriores ocasiones tuvimos la oportunidad aquí de analizar la referida cláusula suelo y posteriormente la situación de la misma aquí tras la Sentencia dictada, el pasado 21 de diciembre de 2016, por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, pero en esta ocasión abordamos una cuestión de sumo interés para nuestros clientes, las reclamaciones sobre hipotecas subrogadas que contenían cláusula suelo.

Hablando en clave jurídica, la subrogación consiste en una modificación de los sujetos que componen la relación jurídica inicial, en este caso nos centraremos en el cambio de deudor. En momentos de auge económico y desarrollo inmobiliario resultaba habitual que los compradores de viviendas de promoción se acogiesen al préstamo inicial contraído entre la entidad bancaria y el promotor.

Debemos tener claro que el comprador que se subroga al préstamo hipotecario, lo hace con las mismas condiciones y cláusulas que el préstamo original, manteniendo de este modo la cláusula limitativa del interés variable -cláusula suelo- legitimando al nuevo deudor o prestatario a reclamar la cláusula suelo.

Tratamiento de los recientes pronunciamientos

En un principio, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 establecía la falta de transparencia en la inclusión de las cláusulas suelo, pero sin embargo el escenario que venimos analizando de subrogación sobre hipoteca con cláusula suelo no era contemplado por la misma.

En la actualidad, las Audiencias Provinciales están aunando sus criterios en favor de los deudores subrogados. Sobre el promotor recae el deber de informar acerca de las condiciones de financiación sobre las que se subroga el comprador, si atendemos al Real Decreto 515/1989 de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamientos de viviendas.

Pero la entidad bancaria juega también un papel fundamental en este proceso, aunque no interviene en la formalización de la subrogación de la hipoteca, si es parte fundamental en la operación ya que mantiene su condición de prestamista o acreedor. Las hipotecas concedidas a promotoras están enfocados para que en un futuro a corto plazo un tercero adquiera la condición de prestamista sustituyendo al promotor.

A colación con la anterior, la entidad bancaria no queda ajena a la subrogación del préstamo ya que acepta la operación de forma expresa, según versa el artículo 1205 del Código Civil. De este modo, la entidad bancaria queda obligada a cumplir las exigencias legales y los controles de transparencia en la operación de subrogación, trasladando al comprador en el momento de la subrogación un conocimiento total de las condiciones del préstamo al que se acoge.

Es importante recordar la Orden Ministerial de 28 de octubre de 2011, versa;

Las entidades de crédito que concedan préstamos a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior subrogación de los adquirentes de las viviendas en el préstamo, deberán incluir entre los términos de su relación contractual, la obligación de los constructores o promotores de entregar a los clientes la información personalizada relativa al servicio ofrecido por las entidades en los términos previstos en esta orden”.

En definitiva, rigiéndonos por la normativa y las Sentencias de las Audiencias Provinciales, la entidad bancaria está obligada en todo momento a dar su consentimiento expreso en la operación de subrogación, al mismo tiempo que debe cumplir con las exigencias legales y el doble control de transparencia en aras de mantener al nuevo prestatario correctamente informado sobre las condiciones a las que se acoge en el préstamo hipotecario.

Nuestro despacho es especialista en reclamaciones bancarias, ofrecemos un asesoramiento acorde a las necesidades particulares. Encuentre una solución eficaz a sus problemas poniéndose en contacto con nuestro equipo de abogados a través del 954 70 91 45. A continuación le invitamos a aportar opiniones y preguntas sobre la materia, dialoguemos.

Este es mi criterio, salvo mejor opinión fundada en Derecho, no sirviendo el mismo como asesoramiento jurídico.

 

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